NOTE SUR LA CONSTRUCTION ET DE L’HABITATION

Face à la nécessité d’encadrer le domaine de la construction et de l’habitation qui connait un taux d’urbanisation élevé et marqué par des constructions anarchiques, la République de Guinée s’est dotée à travers la loi L/2015/020/AN du 13 août 2015 d’un Code de la construction et de l’habitation.

Ce Code vise à promouvoir une politique sociale en matière de logements  et d’adapter le texte aux exigences de la construction et de l’habitation moderne par le biais des contrats de partenariat public-privé.

Ce Code régit les activités d’investissement, de production, d’exploitation et de gestion dans les domaines de la construction et de l’habitation. Il couvre les activités de promotion immobilière, les contrats de promotion immobilière, la location et le loyer.

I-                IMPORTANCE

Le gouvernement guinéen à travers le Code du 13 août 2015, affiche sa volonté d’accorder aux promoteurs immobiliers[i] régulièrement établies en Guinée, des garanties générales et des avantages prévus par le Code des investissements.

Il prévoit un conseiller aux maitres d’ouvrages, à l’occurrence le contrôleur technique ou le bureau de contrôle, ayant pour but de veiller non seulement à l’exécution correcte du cahier de charges mais aussi de constituer des pièces graphiques et écrites ainsi que de veiller à l’exécution juridique des marchés et à la maîtrise des coûts pendant la réalisation de l’ouvrage.

Il prévoit un  certificat de conformité délivré au profit du maitre d’ouvrage par l’administration compétente constatant la conformité des travaux exécutés à ceux des travaux autorisés. Ce certificat de conformité exonère le maitre d’ouvrage du paiement de la taxe foncière unique pour deux (2) années consécutives.

Il permet  d’améliorer les habitations et les constructions urbaines à travers la règlementation des opérations de rénovation, de restauration, de réhabilitation urbaine et de restauration immobilière.

En plus, il facilite la construction des logements sociaux subventionnés par l’Etat, les collectivités locales, les établissements  publics et privés ou les ONG et instaure une taxe pour son financement appelée taxe solidarité-logement assise principalement sur la masse salariale brute des travailleurs des secteurs public et privé.

Pour la réception définitive de l’ouvrage, le Code institue ‘’la garantie de parfait achèvement des travaux’’ à l’égard des entrepreneurs.

A travers cette garantie, l’entrepreneur est tenu d’assurer la solidité de la construction pendant un délai d’un (1) an à compter de la réception provisoire des ouvrages exécutés pour les nouvelles constructions et les travaux de réhabilitation, ce délai est de six (6) mois pour les travaux de rénovation.

Grace à cette garantie de parfait achèvement des travaux, l’entrepreneur peut financièrement se protéger si sa responsabilité est engagée. Quant au maitre d’ouvrage, il est protégé contre tous les dommages qui pourraient compromettre la solidité des édifices.

II-               CADRE REGLEMENTAIRE

Le Code de la construction et de l’habitation fixe les règles fondamentales de la construction et l’habitation, il contient certaines dispositions du Code de l’urbanisme du 13 juillet 1998, et du Code foncier et domanial  du 30 mars 1992. Il s’agit en l’occurrence des dispositions relatives aux opérations et actes de construction, dans la mesure où la construction, la modification et la démolition sont assujetties à l’obtention préalable d’un permis, ce conformément à l’article 73 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Les mêmes dispositions sont prévues par les articles R.221.1 et 89 respectivement du Code de l’urbanisme et du Code foncier et domanial.

A l’instar des Codes foncier et domanial ainsi que celui de l’urbanisme, le Code de la construction et de l’habitation prévoit en son article 62 une indemnité pour tout propriétaire exproprié pour cause d’utilité publique.

Par ailleurs, en plus des autres types de baux,  il consacre des dispositions concernant le bail à réhabilitation, qui est un contrat par lequel le preneur s’engage à réaliser dans un délai déterminé des travaux d’amélioration sur l’immeuble du bailleur et à le conserver en bon état d’entretien et de réception de toute nature, en vue d’exploiter ou de louer cet immeuble pour usage d’habitation ou d’activités commerciales pendant la durée du bail qui ne peut excéder 60 ans.

Enfin, le Code définit le locataire à son article 249, en ces termes: « est appelé locataire, toute personne physique ou morale qui occupe un local, un appartement ou un bâtiment appartenant à autrui moyennant le paiement périodique d’un montant appelé loyer ».

Mais l’une des grandes innovations de ce Code est l’encadrement du prix des loyers. Il s’agit de favoriser la construction des logements mais aussi d’encadrer les prix de sorte que la population puisse accéder à ces logements, et la classification des logements en quatre (4) catégories : logement social, logement économique, logement de moyen standing, logement de haut standing.

III-           CADRE INSTITUTIONNEL

Le secteur de l’habitat et de la construction connait l’intervention des structures administratives (A) et des structures consultatives (B).

A-   Les structures administratives chargées de la construction

-        Le Département ministériel en charge de l’habitation et de la construction : assure la conception, l’élaboration et la mise en œuvre de la politique du Gouvernement dans les domaines de l’Habitation et de la Construction sur l’ensemble du Territoire National.

-        Les services techniques en charge de l’habitation et de la construction au niveau des régions administratives, des préfectures, des communes urbaines et des communes rurales : exercent les compétences qui leurs sont dévolues dans les domaines de l’habitation et de la construction, conformément aux textes en vigueur et ce, dans les limites de leur territoire administratif.

B-    Des structures consultatives en matière de construction et d’habitation

Le Conseil National de la Construction et de l’Habitation (C.N.C.H) : est un organe consultatif,  ayant pour but d’appuyer les activités du Département ministériel chargé de l’habitation et de la construction dans la mise en œuvre de la politique nationale de l’habitation et de la construction.

Cette structure est représentée respectivement au niveau régional et préfectoral par : la Commission Régionale de la Construction et de l’Habitation (C.R.C.H) ainsi que par la Commission Préfectorale de la Construction et de l’Habitation (C.P.C.H).

Ces structures consultatives sont appuyées dans leur mission par les Ordres
Professionnels du secteur de la construction et de l’habitat[ii].

Un Arrêté du Premier Ministre fixe l’organisation et les modalités de
fonctionnement des structures consultatives, sur proposition du Ministre en charge
de l’Habitation et de la construction.

A nos jours, il faut noter que, les arrêtés d’application du Code de la Construction et de l’Habitation sont en cours d’élaboration