APERÇU DU CADRE JURIDIQUE DE LA PROPRIETE FONCIERE ET DOMANIALE

 I.     Cadre général

En Guinée, le droit de propriété est garanti par la constitution et nul ne peut être exproprié si ce n'est dans l'intérêt légalement constaté de tous et ce, après une juste et préalable indemnité.

Ce droit de propriété dans son volet portant sur le foncier fait l’objet d’un encadrement juridique par le Code foncier et domanial promulgué par ordonnance n° O/92/019 du 30 mars 1992.

Depuis l’avènement d’un régime politique démocratiquement élu en Guinée, les nouveaux gouvernants ont placé la refonte des programmes et du cadre juridique et structurel au centre des préoccupations quotidiennes.

Après les états généraux de la justice tenus en 2011, ceux du foncier ont été engagés et connaissent une bonne évolution. Parmi les objectifs de ce dernier, figure en bonne partie le toilettage de l’actuel Code foncier et domanial, objet de cette présentation.

L’objectif spécifique de ce toilettage est d’assurer une cohérence entre le Code Foncier et le droit local et les confronter aux réalités et aux logiques qui ont cours.

II.     Acquisition et Inscription de la propriété

Le Code foncier Guinéen permet à toute personne physique ou morale d’être titulaire du droit de propriété sur le sol et les immeubles qu’il porte. Ce droit doit être constaté par l’inscription de l’immeuble sur le plan foncier3 tenu au niveau de la Commune urbaine ou de la Commune rurale et l’immatriculation sur le livre foncier au service de la conservation foncière.

          A.    La qualité de propriétaire

La propriétaire est reconnue dans deux cas de figure. Soit la personne occupe déjà le domaine, soit elle ne l’occupe pas encore et fait une demande d’acquisition.

• La reconnaissance de la propriété en cas d'occupation

             Le code reconnait la propriété d’un domaine en cas d’occupation de celui-ci par :

             1. les personnes détentrice d'un Titre foncier ;

             2. Les occupants titulaires de Livret Foncier, de permis d'habiter ou autorisation d'occuper4 et ;

             3. Les occupants, personnes physiques ou morales, justifiant d'une occupation paisible, personnelle, continue et de bonne                   foi d'un immeuble et à titre de propriétaire.

• La reconnaissance de la propriété en cas d'absence d'occupation

Les terrains non attribués peuvent l’être par voie d'attribution, et la demande d'attribution de terrain doit être adressée au Maire, dans les Communes Urbaines, ou au Préfet, dans les Communautés Rurales.

L’attribution du terrain doit être suivie de son  inscription au Plan Foncier et son immatriculation au Livre Foncier. Cette inscription donne lieu à établissement du Titre Foncier au nom du bénéficiaire.

En contrepartie de l’attribution du terrain, le bénéficiaire doit verser à la Collectivité Territoriale une redevance unique5 et, le cas échéant, une participation permettant de couvrir au minimum le montant des dépenses engagées par la Collectivité pour aménager le terrain considéré.

Le bénéficiaire doit en outre mettre en valeur le terrain. La constatation de cette mise en valeur est faite par la Commission foncière, qui se rend sur le terrain, en présence du titulaire du Titre Foncier.

En cas de non-respect des conditions particulières d'attribution, et notamment de la non mise en valeur, les autorités attribuant le terrain peuvent le reprendre conformément aux conditions et formes stipulées dans l'acte d'attribution. L’acte qui prononce la reprise du terrain est inscrit au Plan Foncier, au Livre Foncier et sur le Titre Foncier. La copie du Titre Foncier est par conséquent, retirée au titulaire par le Conservateur, qui la classe.

          B.    Les droits réels concédés sur la propriété d'autrui

• Les droits réels immobiliers
• Les droits réels immobiliers qui peuvent être concédés sur les immeubles sont entre autres :
• L'usufruit ou le droit de jouissance ;
• Le droit d'usage et d'habitation;
• Les servitudes, conformément aux articles 604 et suivants du Code civil ;
• Les privilèges et hypothèques, conformément aux articles 1106 et suivants du Code civil ;
• Le droit de superficie, qui consiste dans le fait de posséder des constructions, ouvrages et plantations sur un fonds appartenant à autrui ou à être autorisé à en établir.
• L'antichrèse;
• L'emphytéose,
• Le bail emphytéotique est une convention de longue durée, comprise entre 15 et 99 ans, qui confère au preneur un droit réel immobilier susceptible d'hypothèque ;
• Le bail à construction. Il est un contrat par lequel le preneur s'engage à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail dont la durée est comprise entre 15 et 60 ans.

Pour que ces droits puissent produire des effets à l'égard des tiers, ils doivent faire l’objet de publicité dans les formes, conditions et limites ci-dessous.

III. La Publicité Foncière

           A.    Le Livre Foncier

Le livre foncier est un outil d'information et de protection juridique qui garantit la transparence et la sécurité des informations portant sur les biens immobiliers ainsi que les droits réels s'y rattachant détenus pas des personnes physiques ou morales.

Chaque Titre Foncier correspond, dans les archives de la Conservation à un dossier comprenant :

1. Les pièces produites;
2. Le plan définitif de l'immeuble;
3. La série de bordereaux analytiques successivement établis;
4. Les actes et pièces annexés.

          B.    Les conservateurs fonciers

Les conservateurs fonciers sont chargés :

1. De mener à bien les démarches de formalités de publicité sur les Livres Fonciers;
2. D'inscrire les Titres Fonciers et les copies de ces titres, les droits réels constitués sur les immeubles devant être publiés;
3. De conserver les actes et les plans relatifs aux immeubles et de communiquer  au public des renseignements contenus dans les archives relatives aux propriétés.

          C.    La procédure d'immatriculation sur les livres fonciers

Condition Préalable

Avant toute demande d'immatriculation, l'immeuble non clôturé doit être, par les soins du propriétaire, déterminé quant à ses limites au moyen de bornes.

Les requérants

1. L'immatriculation des immeubles sur les Livres Fonciers peut être demandée par les personnes suivantes et à leur charge :
2. Le propriétaire;
3. Le copropriétaire chargé de l'Administration d’un immeuble indivis ou muni d’un consentement des autres ayants droit;
4. Le titulaire d'un des droits réels déterminés par le Code civil, autre que la propriété, avec le consentement du propriétaire;
   
5. Le tuteur, administrateur ou curateur d'un incapable ayant l'une des qualités ci-dessus ;
   
6. Le créancier poursuivant l'expropriation d'un immeuble, lorsque le Tribunal a ordonné l'accomplissement de cette formalité préalablement à la mise en adjudication
   

Obligation et responsabilité du conservateur

Le Conservateur doit diligenter les formalités régulièrement requises. Il ne doit pas refuser la délivrance de copies de Titres Fonciers et de certificats d'inscription aux personnes qui ont droit, sous peine de dommages et intérêts.

Le Conservateur est responsable du préjudice résultant :

1. De l'omission sur ses registres des inscriptions régulières requises en ses bureaux;
2. De l'omission sur les copies des inscriptions portées sur le Titre ;
3. Du défaut de mention, Sur les Titres Fonciers, des inscriptions affectant directement la propriété dans les états et certificats d'une ou plusieurs inscriptions, à moins que le défaut de mention ne provienne de désignations insuffisantes qui ne pourraient lui être imputées.

IV.    Atteintes au droit de propriété

On ne peut porter atteinte au droit de propriété que si l'intérêt général l'exige.

          A.    L’expropriation pour cause d’utilité publique

L'expropriation d'immeubles, en tout ou partie, ou de droits réels immobiliers pour cause d'utilité publique10 s'opère, par accord amiable, a défaut, par décision de Justice et moyennant le paiement d'une juste et préalable indemnité.

                    1.    Condition préalable à la déclaration de l’utilité publique

Avant la déclaration de l’utilité publique, l’administration procède à une enquête parcellaire afin d’établir celle-là. Elle la déclare par décret ou expressément, dans l'acte déclaratif d'utilité publique qui autorise les travaux d'intérêt public projetés, tels que les :

• constructions de routes ;
  
• constructions de chemins de fer ;
• opérations d'aménagement et d'urbanisme ;
• aménagements de forces hydrauliques et de distribution d'énergie ;
• travaux de protection de l'environnement.

                    2.    Contenu du décret ou l’acte déclaratif

Ces actes désigneront ou préciseront :

les propriétés atteintes ;

le délai pendant lequel l'expropriation devra être réalisée.

Ce délai ne peut être supérieur à trois (3) ans. Toutefois, il est porté à cinq  (5) ans pour les opérations prévues aux projets d'aménagement11 et d'urbanisme12.

          B.     Cas des procédures d’urgences

Lorsque l'opération d'utilité publique est déclarée urgente, la commission foncière désigne les immeubles nécessaires à sa réalisation et donne à la personne publique pour le compte de laquelle le projet sera réalisé, l'autorisation de prendre possession de ces immeubles.

Toutefois, il y’a notification préalable du Décret aux propriétaires et aux titulaires de droits et paiement aux ayants droit d'une provision avant le démarrage des travaux.

Pour la fixation des indemnités, il sera procédé au préalable à une entente amiable et en cas d'échec, les ayants droit sont assignés, dans le mois suivant, devant le Juge des expropriations.

La décision du Tribunal fixant le montant des indemnités provisionnelles est susceptible de recours par pourvoi en cassation.

          C.    L’obligation incombant  aux propriétaires d’immeubles faisant l’objet de la procédure d’expropriation

Dans un délai de deux mois à compter de la notification du décret ou l’acte déclaratif de l’utilité publique aux propriétaires, ces derniers doivent transmettre à l'autorité administrative compétente les noms des locataires ainsi que les noms de tous les détenteurs de droits réels13 sur les immeubles en question. A défaut, le propriétaire sera le seul responsable du paiement des éventuelles indemnités d'expropriation dues à ces derniers.

Les autres intéressés doivent se faire connaître dans le même délai à peine d’être déchu de ce droit.

          D.    L'expropriation des immeubles impropres à l'habitation

Les terrains urbains portant des constructions impropres à l'habitation dans les conditions normales d'hygiène, de sécurité et de salubrité peuvent faire l'objet d'une procédure d'expropriation au profit de l'Etat ou d'une Collectivité Territoriale.

Par la suite, l’expropriation doit être suivie de la réalisation d'opérations d'aménagements urbains ou de la mise en conformité avec les normes d'hygiène, de sécurité et de salubrité des immeubles expropriés.

L’Etat ou la collectivité Territoriale peut céder à des tiers pour la réalisation de ces opérations d’aménagement.

          E.    Limitation du droit de propriété dans un but d'aménagement du territoire

La limitation du droit de propriété intervient lorsqu’une interdiction de construire est prévue par :

Les règles générales applicables à l'Aménagement Foncier et à la détermination des plans d'occupation des sols concernant des parties ou des ensembles des Collectivités Territoriales et ;

Les règles en matière d'utilisation des sols, notamment en ce qui concerne la localisation, la desserte, l'implantation et l'architecture des constructions.

V.    Les différents régimes de propriété des biens appartenant aux personnes publiques

           A.    Du domaine public de l’Etat

Le domaine public des personnes publiques est constitué par l'ensemble des biens de toute nature, immobiliers et mobiliers, classés ou délimités dans le domaine public, affectés à l'usage du public ou à un service public. Les biens du domaine public sont inaliénables114 et imprescriptibles.

Il comprend le domaine naturel et le domaine artificiel.

                       1.    Domaine nature

• La mer territoriale, dans les limites fixées par la Loi;
• Le sous-sol de la mer territoriale;
• Les rivages de la mer couverts et découverts lors des plus fortes marées;
• La zone déterminée par Décret, à partir des limites des plus fortes marées;
• Les cours d'eau navigables et flottables, dans les limites déterminées par la hauteur  des eaux coulants à plein bord avant de déborder;
• Les lacs et étangs, dans les limites déterminées par le niveau des plus hautes eaux avant de déborder;
• Les nappes d'eaux souterraines, quelles que soient leur provenance, leur nature et leurs profondeurs;
• Les forêts du domaine forestier classé;
• Les espaces aérien et hertzien situés à la verticale du territoire terrestre, fluvial, lacustre et maritime de la République de Guinée.

                      2.    Domaine artificiel

• Les canaux de navigation, les canaux d'irrigation et de drainage, les aqueducs ainsi que les dépendances de ces ouvrages, lorsqu'ils sont exécutés dans un but d'utilité publique;
• Les routes, les voies ferrées, les voies de communication de toute nature et leurs dispositifs de protection, les conduites d'eau, les conduites d'égout, les digues fluviales, les ouvrages d'éclairage et de balisage, ainsi que les dépendances de ces ouvrages;
• Les ouvrages militaires de défense, terrestre, maritime ou aérienne, ainsi que leurs dépendances;
• Les emplacements des halles et marchés;
• Les cimetières et les bâtiments destinés à la célébration des divers cultes;
• Et, de manière générale, tous les biens affectés à l'usage du public ou à un Service public, sous réserve d'aménagements spéciaux.

          B.    Du domaine privé de l’Etat

Les biens des personnes publiques qui ne font pas partie du domaine public constituent le domaine privé.

Les biens du domaine privé sont soumis au régime de la propriété privée comme pour les personnes privées.

Les immeubles du domaine privé des personnes publiques doivent être immatriculés au Livre Foncier.

                     1.    Acquisition des biens du domaine privé

• Les personnes publiques peuvent acquérir des immeubles bâtis et non bâtis dans les mêmes conditions que les personnes privées.
• Les biens du domaine privé des personnes publiques sont entre autres :
• Les biens ayant fait l'objet d'une procédure d'expropriation ou ayant été préemptés par une personne publique avant leur classement éventuel dans le domaine public ;
• Les biens du domaine public artificiel, après désaffectation et déclassement ;
• Les biens acquis selon les règles du Code civil16 et, d'une manière générale, tous les biens classés dans le domaine privé par les Lois et Règlements ;
• Les biens vacants et sans maître ainsi que les biens des personnes qui décèdent sans héritiers ;
• Les biens confisqués par les tribunaux.

          C.    Barèmes des redevances domaniales et coûts d’aliénation et de location des bâtiments de l’Etat

Le coût de l’inscription et de la radiation hypothécaire ont récemment été revus à la baisse, respectivement à 1% de la créance pour l’inscription et à une somme forfaitaire de 500.000 GNF pour la radiation.

La durée des baux

La durée des baux est fonction du volume des investissements et est comprise entre 15 à 70 ans.

VI.    Les Obligations liées à la réalisation d’une construction

Les personnes publiques ou privées qui désirent faire une construction, à usage d'habitation ou non, doivent au préalable obtenir un permis de construire19 délivré au nom de l’Etat.

Il en de même pour des travaux exécutés sur des constructions existantes lorsqu'ils ont pour effet d'en modifier le volume, sauf exceptions par Décret.

Le permis est accordé si les constructions projetées sont conformes à la Réglementation d'urbanisme applicable sur le territoire où se trouve situé le bien, ainsi qu'aux règlements sanitaires et aux règlements de sécurité éventuellement applicables.

VII.    La pratique foncière en milieu rural

Le Code foncier et domanial est muet sur les règles d'aménagement foncier rural applicables à la protection de l'environnement et à l'amélioration de la production agricole, forestière et pastorale, notamment en ce qui concerne la protection et l'aménagement des aires protégées, des forêts classées et des périmètres agricoles, pastoraux et de restauration des sols.

Pour combler ce vide, une Déclaration de Politique Foncière en milieu Rural (DPFMR) avait été rédigée en Avril 2001, et devrait se traduire par des textes d’application sectoriels.

Eu égard à l’absence de ces textes d’application, le Gouvernement a entrepris de profondes réformes dans ce domaine, à travers notamment l’étude sur le Foncier Rural, l’organisation des Etats Généraux du Foncier rappelée plus haut, et l’élaboration d’une Politique Foncière comme partie intégrante de la Loi d’Orientation agricole en finalisation.

En attendant de disposer des outils découlant de ces réformes, le Gouvernement donne des baux ou des titres fonciers selon la taille des investissements et sur une période définie aux investisseurs désireux d’intervenir dans le secteur agricole en fixant des limites de zones et des superficies concernées, en associant au mieux les collectivités.

VIII.    Le  Cadre institutionnel du foncier

           A.    Les commissions foncières

Les commissions foncières siègent au niveau des préfectures et de chaque commune de la ville de Conakry et sont chargées de :

• constater, s'il y a lieu, l'effectivité de la mise en valeur des terrains ;
• tenter de concilier les parties ou de donner son avis sur le montant des indemnités en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, ainsi que sur le prix d'acquisition des immeubles qui font l'objet d'une procédure de préemption ;
• donner leur avis sur les opérations immobilières et sur toute question relative à l'orientation de la politique foncière de la Collectivité Territoriale.

          B.    Pouvoirs de la Commission Foncière

La Commission Foncière dans l’exécution de ses missions foncières :

entend les personnes susceptibles de lui apporter des renseignements sur la situation foncière d’un immeuble

constate la mise en valeur, par des visites de terrain, en présence du titulaire du Titre Foncier dudit terrain.

La Commission foncière rend en outre des avis à la demande des autorités administratives sur toutes les questions relatives à la Politique Foncière de la Collectivité Territoriale auprès de laquelle elle est instituée.

Télécharger le Code foncier et domanial

La présente note ne résume pas le Code foncier et domanial dans sa globalité. Il est donc recommandé de consulter ce dernier pour de plus amples informations en la matière.

Article 13 de la constitution de 2010

Il est composé d’un document graphique d’ensemble, de fiches parcellaires, de fiches individuelles avec identification des ayants droits.

Ce sont ces actes qu’on délivrait avant l’entrée en vigueur du Code foncier et domanial

Un Décret détermine les modalités de calcul, le montant et l'affectation de cette redevance.

Voir également les articles 579 et suivants du Code civil

Le droit d’usage est tout comme l’usufruit, mais lui est inférieur en importance et en étendue

L'antichrèse est le contrat par lequel le débiteur confère au créancier la possession d'un immeuble, avec faculté d'en percevoir les fruits ou revenus, à charge de les imputer annuellement, tout d'abord sur les intérêts, s'il en est dû, et ensuite sur le capital de la créance, ou pour le tout sur le capital si la créance n'est pas productive d'intérêts, et ce jusqu'à parfait paiement.

Sauf le refus dû au fait que celui qui présente la demande d’inscription n’est pas le requérant

Article 534 code civil « nul ne peut être exproprié, si ce n’est dans l’intérêt légalement constaté de tous et sous réserve d’une juste et préalable indemnité »

Ensemble des moyens visant une utilisation économique et humaine plus rationnelle du territoire national.

Ensemble des mesures, techniques, architecturales, administratives, etc. qui visent à assurer un développement cohérent et rationnel d’une agglomération, en prenant en compte à la fois les besoins des habitants, actuels et futurs, et les contraintes d’espace.

Il s’agit en particulier de l’emphytéote, du preneur de bail à construction, du créancier hypothécaire et du bénéficiaire d’une antichrèse.

Ils ne peuvent être transférés à des tiers, volontairement ou par exécution forcée

La liste n’est pas limitative

Selon l’article 535  la propriété des biens s’acquiert et se transmet par succession, donation, vente, échange, transaction…

Arrêté conjoint n°2015/3975/MVAT/MEF/SGG du 17 août 2015

Voir article 2 de l’arrêté conjoint N°2009/1695/MEPCATPB/MPCEF/SGG de 2009

La réglementation du permis de construire est fixée par arrêté du Ministère en charge de l’urbanisme et de l’habitat. 

Le code Foncier Domanial est muet sur le secteur agricole.

Elle peut se faire assister par les experts du Ministère en charge de l'Habitat et du Ministère en charge de l'Agriculture.